美的置业管理层：看好房地产未来10年发展，公司绝不会大规模降价

　　8月29日，美的置业（03990.HK）召开2022年中期业绩会。

　　和大多数房企一样，受房地产市场下行影响，美的置业多项财报指标均出现不同程度的下滑。报告期内，美的置业营业收入为316.63亿元，同比下降4.2%。毛利为56.69亿元，同比下降17.1%；核心净利润为27.36亿元，同比下降11.8%。

　　“公司下半年的工作重点会更多考虑现有手上的土地资源以及合作项目的安全问题，在土地新增方面投入精力会较少，而在合作项目会投入比较大的精力，确保按时交付。”管理层人士表示。

　　美的置业计划对于低能级城市应退尽退，高量级城市则持续加码深耕。据管理层人士透露，目前美的置业已经完成了29宗项目的股权交易。其中，2022年上半年完成17宗，股权交易项目的对手有花样年、金科、雅居乐、正荣等企业，主要收购项目均位于美的置业战略深耕的城市，包括天津、重庆、佛山、南京等地。“与此同时，公司逐渐退出了一些计划放弃的城市，比如九江、柳州、大理等，不仅实现了城市聚焦，同时有利于项目回款。”

　　受益于此，2022年上半年，美的置业销售均价同比增长1.7%至12233元/㎡，二线级以上城市贡献8成业绩。

　　（美的置业2022年中期业绩发布会，企业供图）面对持续缩紧的融资环境，美的置业管理层人士表示，美的置业一直以现金流安全作为最主要的经营原则，会努力平衡好规模和利润之间的发展。“为了让流动性管理更加从容，公司建立了现金流预警机制，在3年前做的是12个月的规划，而今年已经变成了24个月，会把收支平衡和信誉因素都纳入考量。”

　　财报显示，截至报告期末，美的置业净负债率下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73，扣预资产负债率稳步下降至70.3%。与此同时，在房企流动性普遍承压的环境下，美的置业加权平均融资成本进一步降低22个基点至4.60%。

　　此外，美的置业还是业内少数有没有美元债的房企。管理层人士表示，银行和债券融资在公司有息负债中占比达8成，而境外双边贷和银团融资约45亿元，占比不到8%。

　　对于下半年房地产走势，管理层人士坦言，目前市场继续筑底，仍处于信心恢复的过程之中。谈及应对策略，管理层人士明确表示：“绝对不会以价换量。”

　　“公司会根据每个月的经营情况动态调整经营策略，宁可跑得慢一点，也绝对不会出现大规模、大幅度甩货行为。这种行为不仅会伤害企业的生存基础，同时也对公司利润以及未来可持续发展造成巨大伤害。”管理层人士指出。

　　对于房地产行业长期发展，美的置业管理层人士仍持乐观态度，认为未来10年购房需求结构将发生变化，市场会更加注重改善型产品，注重产品质量，产品服务，投机性的客户会变少，刚性需求会更加强劲，所以未来10年绝对看好地产行业。