聚焦协同，韧性生长，龙湖已为穿越周期做好准备

　　每一年两季的业绩发布会，龙湖都会有一个鲜明的主题词，这个主题词是企业一段时间内经营策略的集中体现。

　　例如，今年3月举行的2021年度业绩会主题为“聚进向善”，“聚进”两个字可以理解为龙湖对这一轮行业深度盘整的态度和应对，并一以贯之地保持了进取状态，即便面对2021年下半年陡降的市场行情，依然交出了合同销售额同比增长7.2%、销售回款90%以上的答卷；

　　而“向善”则代表了龙湖在行业艰难时刻的立业底色，也是在这次发布会上，龙湖首次相对全面地披露一系列社会责任实践和规划，释放了善待的温度。

　　不出意料的是，今年8月26日举行的2022半年业绩会上，龙湖亮出了新的关键词——“聚焦协同，穿越周期”，再一次宣告了这家企业的阶段性策略和决心。

　　拆解这一关键词会发现，里面藏着龙湖的谨慎和从容。

　　毋庸讳言，2022年至今，房地产行业寒意弥漫，虽然在6月份时短暂地有了回暖迹象，但随着蔓延全国的断供宣告，市场仍在艰难筑底。市场端信心不足，资本市场端也不轻松，整个房地产业都在不安中艰难前行。

　　面对市场的不确定性，龙湖今年特别关注的是组织的提效和聚焦。

　　龙湖集团CEO陈序平表示，因为这一轮的城市分化速度是非常快的，龙湖原来地产开发也只进入了68个城市，在top10的开发商里是最少的，接下来我们会进一步做聚焦。随着城市的聚焦，我们的效率得以不断提升，随之带来组织的整体增效；另外，在业务上，会更聚焦和投入资源，对一些点心业务进行了整合、合并，比如，把酒店业务整合到租赁住房航道统筹管理，以此更好地应对整个行业形势；同时龙湖每年也保持了充分的新鲜血液加入，在7、8月份，有近千名校招生陆续入职，每年还会持续补充新鲜血液，做到组织提效、穿越周期。

　　在这样的战略指导下，龙湖上半年交出了一份稳健的答卷：

　　经营层面，实现地产开发合同销售金额858.1亿元，如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%实现按期交付；

　　投资层面，新增17幅新地，新增土地储备226万平方米，截至6月底，土储合计6767万平方米，约88%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理；

　　财务安全层面，龙湖负债结构保持合理，平均账期为6.28年，至年底基本无偿债压力，连续六年满足“三道红线”要求，平均融资成本下降至3.99%，再创新低；报告期内发行多笔票据，在民营房企中少见；

　　多元业务方面，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%，成为业绩的“稳压器”。

　　上述每一个层面都互为表里、缺一不可，“一个龙湖”的协同效应显现，这是龙湖常年坚守战略纪律的结果和奖赏，简言之，确保财务安全、战略聚焦、组织高效运营，是龙湖应对未知的准则，由此历练出穿越周期的特质与能力。

　　这也是龙湖业绩会关键词“协同”的意义，是系统内的互相加成和乘法效应。

　　在“一个龙湖”生态体系之下，龙湖集团多元化、高质量的产品与服务，正在不同空间为庞大的客户群体提供服务，突破了物理、时间、空间的界限，实现相互之间的高效协同。

　　目前，在地产开发之外，龙湖的商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务均已跻身行业头部，贡献持续稳定的收入及利润，而融资成本的优势也是这些运营类业务能够实现正向循环的最重要保障。

　　所以，即便面对疫情，龙湖仍按照既定节奏布局商业，稳步提升回报，以轻重并举模式，扩大在高能级城市的网格化布局。

　　今年上半年，龙湖新增运营4座商场，其中，今年5月于重庆开业的龙湖爱加两江星悦荟，是全国首个轻资产星悦荟项目。

　　截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米（含车位总建筑面积为773万平方米），整体出租率95.6%。商业租金同比增长26%至46.5亿元，助力后疫情时代的城市消费升级。

　　同时，龙湖集团也在积极响应“租购并举”政策，旗下租赁住房品牌龙湖冠寓业务战略尤显笃定，得益于行业利好政策的支持及运营管理能力的稳步提升，龙湖冠寓去年开始已实现盈利。

　　上半年，龙湖租赁住房品牌“冠寓”租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数已超11万间，已成为集团经营性收入的稳定贡献源。冠寓期末出租率为93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%。

　　在发展的同时，龙湖冠寓主动肩负起社会责任，助力行业健康、高质发展，参与行业标准《长租公寓综合性能评价标准》的编制；荣获质量/环境/职业健康安全管理“三标”体系认证；全国首批11个五星级长租公寓，冠寓9个项目入选。

　　尤其值得一提的是，冠寓落地了多个保障性租赁住房项目，更好地保障新市民群体的租住需求。

　　顺应经济发展推动消费需求，今年1月，龙湖集团推出全新品牌“龙湖智创生活”，融合物业管理及商业运营两大核心业务能力，成为龙湖集团多航道协同发展的新着力点，推动“一个龙湖”生态体系发展壮大。

　　龙湖智创生活报告期内实现全口径收入约63亿元，其中，物业管理板块基本完成一二线核心城市及三四线潜力城市的布局，实际管理面积约2.8亿平方米，业主满意度连续13年超过90%。在龙湖智创生活运营管理和服务的商场中，一体化运营平台提供因地制宜的商业管理服务。

　　龙湖集团CFO赵轶介绍，龙湖智创生活的上市资料准备已经就绪，目前市场情绪不佳，龙湖不着急，会把发展的重点转为内生，关注内生的转化率、接管的效率以及内生毛利率的提升，减少对低质量收并购的依赖。未来，智创生活的年化收入增长超过40%，年化利润增长超过50%可期。

　　对商业投资、租赁住房、空间服务三大业务，陈序平表示，加起来力争保持每年经营性收入30%—40%的年化增长，在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器的作用。

　　2022年下半年，龙湖的“空间即服务”仍会继续交付。

　　针对所布局城市中刚需、改善、商业经营等不同的细分需求，在售主力项目将达到215个，其中20个为全新项目，132个项目将推出新一期新业态产品。

　　投资性物业方面，北京、上海、重庆等地有多座新商场即将面世；龙湖冠寓也将有计划地稳步推进。

　　每一次挑战都是长期主义者的试金石，面对市场波动与流动性考验，龙湖已经为穿越周期披好了铠甲。